"Precisamos de 20.000 casas a preços acessíveis"

Disse uma vez que não poria mais os pés no Ministério da Habitação, porque de qualquer forma não lhe davam ouvidos e todas as propostas do setor privado para resolver a crise da habitação foram deitadas fora. "É uma perda de tempo", disse Jean-Paul Scheuren, em abril, numa entrevista ao Luxemburger Wort. Mas, sem os atores privados, o presidente da Câmara Imobiliária está convencido de que a crise da habitação não pode ser resolvida.

De acordo com o responsável, a necessidade de habitação para arrendamento a preços acessíveis é enorme. Para Jean-Paul Scheuren, este conceito diz respeito a habitação com rendas moderadas, que se destina a pessoas que necessitam de apoio financeiro, mas não de um acompanhamento social.

Lamenta que os atores privados sejam excluídos da construção de habitações subsidiadas e da ajuda pública ligada à mesma. No entanto, existem possibilidades de construir habitações acessíveis sem subsídios, "se a política se abrisse a estas possibilidades", acredita o presidente da Câmara do Imobiliário.

Modelos que nunca foram implementados

O Conselho Imobiliário já tinha apresentado modelos há alguns anos, "que nunca foram implementados". Um deles, que foi proposto em 2012 ao então ministro Marco Schank (CSV), foi o arrendamento com opção de compra, que está no programa da atual coligação. Esta proposta previa que os residentes pagariam durante 10 anos uma renda 25% inferior ao preço de mercado, e depois comprariam a propriedade. "Não queríamos subsídios, mas pedíamos uma garantia estatal para assegurar o financiamento", sublinha Jean-Paul Scheuren.

Mas, no final de contas, o projeto (140 habitações) foi chumbado pelo Ministério da Habitação, que considerou que este era contrário à lei sobre concursos públicos. "Eles não queriam fazer nada, nem sequer um projeto-piloto", diz Jean-Paul Scheuren. A tentativa de implementar este modelo com um banco também fracassou.

Acordo entre as empresas luxemburguesas e o Estado

De acordo com o presidente da Câmara Imobiliária, durante a legislatura anterior, a União das Empresas Luxemburguesas (UEL) tinha elaborado um acordo com o Ministério da Habitação com o objetivo de lançar uma grande ofensiva no mercado da habitação. O Estado deveria comprometer-se a adaptar os procedimentos de autorização a fim de se poder construir mais rapidamente e a UEL deveria comprometer-se a aumentar a produção de 1.000 unidades habitacionais por ano. "O acordo deveria ter sido assinado em 2018, mas desapareceu numa gaveta quando o governo mudou. Para este acordo, havia projetos de construção já planeados. Mas o atual ministro não está interessado".

O governo tem outra coisa em mente. Quer que sejam criadas habitações a preços acessíveis e que permaneçam em mãos públicas. Foi por isso que o arrendamento a longo prazo foi introduzido. Jean-Paul Scheuren não tem qualquer problema com isto, mas com o direito de preferência. É "muito grave", um "pacote enganador" e "não muito sério", descreve.

"Um apartamento que se compra hoje por 500.000 euros, vende-se após 30, 40 ou 50 anos por 500.000 euros. Isto é o que se chama aluguer de longa duração. Não tem nada a ver com propriedade. As únicas pessoas que beneficiam deste modelo são as autoridades públicas: o Estado, os municípios, a Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM) ou o Fundo de Habitação. São proprietários das casas e têm-nas financiadas pelas pessoas que as compram. Após a compra, podem fazer o que quiserem com elas e revendê-las a um preço mais alto. Qual é a vantagem para o comprador final neste modelo?", questiona.

O comprador contrairia um empréstimo caro para financiar um apartamento que poderia alugar a um custo mais baixo. "É vendido como uma grande solução. No final, não traz nada para as pessoas, mas elas assumem o risco financeiro. Se colocássemos este modelo no mercado privado, seríamos linchados por isso", explica Jean-Paul Scheuren. "A compra só vale a pena se o imóvel aumentar de valor. Caso contrário, não faz sentido".

Cerca de 25% da população não possui casa própria

Cerca de 25% da população não possui uma casa, calcula Jean-Paul Scheuren. Isto deixa cerca de 194.000 pessoas (77.600 lares) para as quais deve ser criada uma oferta adequada de habitação para arrendamento. É aqui que as autoridades públicas devem concentrar a sua atenção, observa. Desta forma, o poder de compra permaneceria nas mãos dos agregados familiares. Além disso, como inquilino em habitação pública, não se corre o risco de ser expulso por necessidade pessoal.

Mike Mathias, primeiro conselheiro do governo no Ministério da Habitação, vê as coisas de forma diferente: "A ideia de comprar de volta habitação subsidiada pelo Estado é que as pessoas recuperem o que investiram, exceto os juros bancários. Quem recuperar o montante investido após 20 anos, viveu quase de graça durante 20 anos. Na sua perspetiva, este mecanismo permite aos promotores públicos revenderem habitações a um preço acessível.

No que respeita ao preço de venda, o promotor público deve ter em conta o preço de compra. Mas também pode ajustar o preço para cima devido a investimentos adicionais (por exemplo, custos de renovação) e ter em conta o aumento de valor resultante. Estas condições estão consagradas na lei e são continuamente desenvolvidas com base na experiência, explica Mike Mathias.

A vantagem para os compradores, do ponto de vista do ministério, é que eles estão a comprar uma casa que nunca poderiam pagar no mercado privado. Uma casa unifamiliar com uma renda de longo prazo da SNHBM ou FDL em Sandweiler, por exemplo, custa 3,889 euros/m² em Esch-sur-Alzette. Para apartamentos, o preço é de 4.101 euros/m² em Belvaux.

Críticas ao sistema de recompra

O modelo de arrendamento longo e direito de recompra é ainda relativamente novo, mas segundo Jean-Paul Scheuren, as críticas acumulam-se desde que as primeiras casas foram compradas de volta pelo Estado ou pelos promotores públicos e as pessoas estão a tomar consciência dos inconvenientes.

Só a pessoa que permanece na casa que comprou toda a sua vida tem uma vantagem, "porque não tem de pagar renda depois de ter pago o seu empréstimo". Mas isto não corresponde à realidade da vida de muitas pessoas hoje em dia, clarifica Jean-Paul Scheuren. "Poucas pessoas permanecem no mesmo apartamento toda a sua vida."

Pacto de habitação: uma solução inteligente

Jean-Paul Scheuren descreve o sistema de compensação do Pacto de Habitação como uma solução inteligente: ao construir projetos, os promotores privados têm de ceder parte dos seus terrenos às autoridades públicas e, em troca, podem construir mais. O problema é que o preço a que os promotores entregam a habitação às autoridades públicas é uma questão de negociação entre o promotor e os municípios. De acordo com Jean-Paul Scheuren, os preços cobrados pela habitação subsidiada poderiam ter sido utilizados como modelo. "Ali, o preço de construção que o Estado paga por metro quadrado é fixo."

Mas a principal crítica de Scheuren é que o sistema de compensação só se aplica a planos de desenvolvimento parcial para novos distritos (PAP Novo Distrito). Propõe aplicar o princípio também nos bairros existentes e, sempre que possível e lógico, para construir mais densamente — mas apenas habitações acessíveis. "Se acrescentarmos um andar, não teria impacto no preço do terreno. Dessa forma, poderíamos construir muitas habitações acessíveis." No entanto, para implementar isto, as disposições legais teriam de ser adaptadas.

Depois há o novo regulamento que exige que pelo menos 30% de habitações acessíveis sejam construídas em terrenos que sejam reclassificados como terrenos para construção. Segundo Jean-Paul Scheuren, levará ainda anos até que este instrumento esteja operacional, "porque estas parcelas de terreno só serão incluídas no perímetro quando os PAG forem novamente revistos".

O que aborrece o presidente da Câmara do Imobiliário "é quando o Ministro da Habitação é fotografado de forma solene na inauguração de 12 habitações para fazer as pessoas compreender: fizemos algo. Eles não fizeram nada. Precisamos de 20.000 ou mesmo 30.000 casas a preços acessíveis. Durante 50 anos tivemos uma má política de habitação, durante os últimos 20 anos a situação tornou-se dramática, durante os últimos dez anos todo o país sabe que temos um problema, mas ninguém está a chegar à raiz dele", atira. "A lei sobre subsídios à habitação, que está a ser reformada, exclui explicitamente os promotores privados. Mas o sector privado não é apenas organizações como a Cáritas ou a Cruz Vermelha. Esta não é a solução.

Problemas de financiamento

As associações e fundações recebem apoio financeiro do Estado para a construção de habitações sociais. Devido à situação crítica no mercado da habitação, organizações como a Cáritas centraram as suas atividades mais na construção e oferta de habitações de baixo custo. Mas devido a uma multiplicidade de problemas — entre outros, condições mais rigorosas, obstáculos processuais — a Cáritas já não está certa de poder financiar os seus projetos, tal como explicado pelo seu diretor-geral Marc Crochet. Uma solução possível é confiar os projetos a um gestor público.

Outro instrumento para combater a falta de habitações é o previsto imposto especulativo sobre terrenos para construção não utilizados. "Como se isso pudesse resolver o problema", queixa-se Jean-Paul Scheuren. "Pode ser que este imposto encoraje um ou outro proprietário a vender as suas terras. Mas ele tentará obter o preço máximo por ele. Mas e depois? Irá criar habitações mais acessíveis? Não. Com este imposto, não será construída uma única casa adicional acessível. Estas medidas são apenas cortinas de fumo."

Para Jean-Paul Scheuren, o Estado tem um medo ideológico de envolver atores privados na construção de habitações a preços acessíveis, porque eles poderiam enriquecer. "O que há de errado em ter lucro? O SNHBM também tem lucro. Propus que pudéssemos criar habitação nas mesmas condições que o SNHBM. Mas ninguém estava interessado."

(Este artigo foi originalmente publicado na edição alemã do Luxemburger Wort.)