Falta de casas no Luxemburgo. "O pior ainda pode estar para vir"

Entre 2013 e 2021, os preços dos imóveis no Luxemburgo quase duplicaram, passando de uma média de 4.558 para 8.327 euros por metro quadrado. Segundo o Statec (Indicadores de curto prazo, setembro de 2022), os preços continuaram a aumentar no segundo trimestre de 2022 em comparação anual, em 11,5%. O preço das casas existentes aumentou 12,6% e o das novas construções 9%.

É interessante notar que, apesar do forte crescimento demográfico (mais de 100.000 pessoas desde 2014), a percentagem de proprietários de casas permanece em torno dos 70% (68,4% em 2020, 71,1% em 2021, Eurostat).

"Não podemos, portanto, dizer que o aumento dos preços é um desastre para todos", explica Michel-Edouard Ruben, economista sénior na Fondation IDEA. "A crise frequentemente mencionada da dificuldade de acesso à propriedade pode estar ainda no princípio", salienta.

Michel-Edouard Ruben observa a evolução do mercado imobiliário há muitos anos e analisa as decisões políticas. Na sua perspetiva, a política implementou leis importantes com o Pacto de Habitação, o Fundo Especial de Apoio ao Desenvolvimento Habitacional e o Suplemento ao Arrendamento, que favorecem a criação de habitação a preços acessíveis e beneficiam os inquilinos.

O economista espera também que as futuras leis (contrato de arrendamento de edifícios, imposto predial, lei de arrendamento, subsídios à habitação, lei de habitação subsidiada) tenham um efeito positivo.

Setor da construção no Luxemburgo em declínio há meses

Michel-Edouard Ruben, da Fondation IDEA, observa a evolução do mercado imobiliário e analisa as decisões políticas há anos © Créditos: Guy Jallay/Luxemburger Wort

Mas a situação está cada vez pior, e tendo em conta a crise atual, Ruben receia que "o pior ainda possa estar para vir". "A população continua a crescer e o Luxemburgo tem de construir cada vez mais para satisfazer a procura". A situação é agravada pela inflação, pelo aumento dos custos de construção e pela subida das taxas de juro, acrescenta.

"O aumento das taxas de juro pode colocar os proprietários que estão fortemente endividados a taxas variáveis em sérias dificuldades, e tornar a compra de uma casa ainda mais difícil para os compradores principiantes".

O perito também está preocupado com a proporção crescente de empresas de construção no Luxemburgo que afirmam que a sua atividade é limitada devido a recursos financeiros insuficientes e a uma escassez de mão-de-obra qualificada.

De facto, segundo o Eurostat, a atividade de construção no Luxemburgo tem vindo a declinar há alguns meses, mas não é possível saber qual é a situação no setor da construção de habitações.

Mas o que se pode observar na construção de habitação é que o número de transações relativo a novos edifícios e o número de licenças de construção estão a diminuir.

Segundo o Statec (Indicadores de curto prazo, setembro de 2022), as novas transações de habitação têm vindo a diminuir desde há dez trimestres, com uma exceção. Entre o quarto trimestre de 2020 e o quarto trimestre de 2021, registou-se uma queda de 23,2%, e entre o segundo trimestre de 2021 e o segundo trimestre de 2022, uma queda de 17,1%. Ao mesmo tempo, os preços estão a subir.

Habitação não dá resposta a crescimento demográfico

Paradoxalmente, o Luxemburgo tem sido um dos países mais dinâmicos da Europa durante anos, com cerca de 3.700 habitações concluídas por ano (2014 a 2019). Isto representa cerca de seis habitações por 1.000 habitantes (UE: 4,5).

"Mas, ao mesmo tempo, o Luxemburgo é um dos poucos países onde o número de habitações por 1.000 habitantes diminuiu entre 2010 e 2020", aponta Ruben. É de 387 por 1.000 habitantes (UE: 495; OCDE: 468). Portanto, não há casas suficientes a serem construídas para absorver o crescimento.

O recuo na atividade de construção de habitação nos últimos trimestres reflete-se também na evolução das licenças de construção. Segundo o Eurostat, o índice de licença de construção atingiu no segundo trimestre de 2022 o seu nível mais baixo desde o final de 2017.

Este é um indicador importante, uma vez que permite tirar conclusões sobre encomendas esperadas no setor da construção. O Statec também tem números sobre este assunto. Nos primeiros seis meses deste ano, foram emitidas licenças de construção para 1.089 habitações. No mesmo período, em 2021, este número era de 1.979 habitações, o que representa um decréscimo de 45%.

A subprodução de novos edifícios significa que a habitação se tornará ainda mais escassa e a procura, especialmente de habitação para arrendamento, aumentará, uma vez que menos pessoas podem comprar a sua própria casa e têm de recorrer ao mercado de arrendamento.

"No contexto da inflação, receio que os preços de aluguer subam acentuadamente se o congelamento do aluguer for levantado no final do ano", estima Michel-Edouard Ruben.

Muitos pequenos proprietários em risco de pobreza

Há necessidade de estimular a atividade de construção e, em particular, de assegurar que sejam construídas habitações de aluguer mais acessível. De acordo com o perito, os promotores públicos sozinhos não podem conseguir isto. Por isso, defende uma política de habitação que vise estimular o investimento privado.

Estes últimos atores (indivíduos, empresas, etc.) devem ser envolvidos. Em troca de benefícios fiscais, o Estado poderia exigir que a habitação fosse alugada a um preço moderado, sugere Michel-Edouard Ruben.

Mas o governo não quer isto e argumenta que o cumprimento das rendas impostas é difícil de controlar. "O Estado pode controlar tudo", afirma Ruben, citando a lei de 2016 "relativa à recolha, apreensão e controlo dos dossiês de apoios relacionados com o alojamento".

Assim, o ministro da Habitação tem acesso a uma multiplicidade de dados de diferentes administrações (impostos, registo, registo predial, segurança social, registo de pessoas, fundo de solidariedade, caixa de fundos de investimento), o que lhe permite controlar os beneficiários da ajuda pública.

"Porque é que o controlo funciona para os beneficiários de subsídios à habitação e não para os senhorios?", questiona.

O que precisa de ser monitorizado, segundo Ruben, são os muitos pequenos proprietários. "Quase um em cada dois agregados familiares em risco de pobreza no Luxemburgo é proprietário de uma casa. Podem ter dificuldades em reembolsar os seus empréstimos. O Estado poderia ajudá-los, concedendo-lhes um prémio de propriedade, como previsto durante a crise financeira de 2008", considera Michel-Edouard Ruben.

O economista propõe a inserção de um artigo na lei sobre apoios à habitação "autorizando o Estado a conceder ajuda durante um certo período se os proprietários não puderem reembolsar o seu empréstimo imobiliário devido à perda do seu poder de compra. Um regulamento grão-ducal determinaria as modalidades de concessão da ajuda e as condições do seu reembolso".

(Este artigo foi originalmente publicado no Luxemburger Wort.)