Poderão faltar casas para arrendar no Luxemburgo

E se a questão já não fosse encontrar habitação acessível, mas só habitação? No Luxemburgo, o mercado imobiliário residencial tornou-se um cenário sombrio em 2022. A subida dos preços dos materiais de construção e a inflação aumentaram a escassez de terrenos, levando o número de licenças de construção emitidas para novas habitações a cair 27% em comparação com 2021.

"O ano de 2022 foi uma verdadeiro ponto de viragem para o setor imobiliário residencial no Luxemburgo, mas não é o fim do mercado", tranquilizou Robby Cluyssen, da JLL Luxembourg, na conferência de imprensa anual da agência imobiliária. Embora as vendas, particularmente de casas novas, tenham caído acentuadamente, os arrendamentos estão a aumentar.

Por detrás deste interesse renovado no mercado de arrendamento está o aumento das taxas de juro que, a par da queda do poder de compra, está a travar o acesso dos residentes à propriedade. "Por cada 1% de aumento das taxas de juro, o comprador perde 10% do seu poder de compra", explica o profissional. Assim, a capacidade de empréstimo em taxa fixa com uma duração de 30 anos por 3.200 euros de pagamento mensal passou de 887.000 euros em janeiro de 2022, para 683.000 euros em dezembro.

Investidores estão cada vez mais cautelosos

Variações que, de acordo com o agente, são suscetíveis de continuar. "A volatilidade da taxa de juro continuará ao longo de 2023, o que impulsionará ainda mais o mercado de arrendamento. Na JLL Luxembourg, os arrendamentos aumentaram de 14.775 para 20.208 entre 2020 e 2021 (37%).

Como os números de 2022 não estavam disponíveis, a agência fez um cálculo tendo em conta os primeiros seis meses, aos quais foram adicionados os últimos seis meses. Assim, de 1 de julho de 2021 a 30 de junho de 2022, foram registados 18.286 arrendamentos.

"A escassez da oferta vai aumentar ainda mais, uma vez que os investidores privados estão cada vez mais cautelosos", continua Robby Cluyssen. Estes investimentos estão em suspenso, atrasados pelos custos de renovação energética de edifícios antigos e com o retorno não garantido. Calculado a uma média de 3,5% a nível nacional, isto já não compensa a inflação. "Tendo em conta a explosão da procura de casas para arrendar, está a surgir um problema real."

A esta situação já complicada vem juntar-se a reforma do regime de arrendamento, que deverá ser votada este ano. Recorde-se que o texto visa limitar as rendas a 3,5% do capital investido pelo proprietário, em comparação com os 5% atuais. Isto irá "complicar ainda mais a vida dos investidores", estima o agente. Mas também a dos inquilinos, uma vez que uma escassez no mercado imobiliário de arrendamento residencial poderá levar a uma pressão ascendente sobre as rendas.

Há quem se mude para poder comprar casa

Mas os investidores não desapareceram para sempre, assegura o profissional da JLL Luxembourg. "Este será um ano de oportunidades para aqueles que as consigam identificar. O investidor regressará no segundo ou mesmo terceiro trimestre, porque os bens imobiliários luxemburgueses continuam atrativos", prevê Robby Cluyssen.

Outra tendência identificada pela agência em 2022 é o abandono da capital luxemburguesa por parte dos residentes. Em vez de a escolherem, estão a mudar-se para outras cidades do país, ou mesmo para o outro lado das fronteiras, França, Bélgica ou Alemanha. "Não podemos falar verdadeiramente de um êxodo, mas nos últimos anos, uma média de 2.100 agregados familiares por ano deixaram o Luxemburgo devido à sua incapacidade de acesso à propriedade", revela o profissional.

Dirigida para a periferia, a procura faz, no entanto, subir o preço dos imóveis fora da capital. "Esta mudança para outras localidades é também encorajada pelos transportes públicos gratuitos", explica. Assim, em 2023, a agência espera uma estabilização dos preços de venda no centro do país, enquanto que um ligeiro aumento dos preços deverá ter lugar na periferia e nas principais cidades de cada região.

(Artigo originalmente publicado no Virgule e adaptado para o Contacto por Maria Monteiro.)